2020楼市迎来年中考 上半年业绩一般 下半年市场趋稳

2020年已经过半，受疫情影响，房地产市场经历了最艰难的半年。从年初的停摆、断崖式下跌行情，而后随着疫情逐步得到控制，楼市又以超预期的速度稳步修复，甚至走出一波小阳春行情。

展望下半年楼市，业内人士预计，市场整体趋于平稳，成交量将稳定在近年水平，但各个城市分化明显。而在“房住不炒”的前提下，房价也不会出现大幅上涨。

销售目标完成率不高

上半年上市房企交上了一份怎样的答卷？

克而瑞研究中心监测的销售数据测算，已公布2020年销售目标的46家上市房企，上半年销售目标完成率仅达到四成，均值为40.13%，相比前5个月整体提升了10.68个百分点，但与去年同期46.14%的销售目标完成率相比，还是略有不足。 

易居企业集团CEO丁祖昱直言：“今年受疫情影响，一季度的大多数时间里，各地楼市基本处于停滞状态。回顾上半年，房地产企业能够取得现在的成绩也实属不易。如果按照行业上下半年四六开的规律，大部分房企目标完成情况基本符合预期。” 

亿翰智库研究员分析指出，自3月份以来市场热度明显回升，楼市需求依然强劲，规模房企抓住市场窗口期，供货节奏及营销去化力度持续加码。尤其是6月份，作为传统业绩冲击的关键期，企业抢收业绩的意愿强烈，行动积极。而6月份恰逢电商“6·18”年中大促，房企与京东、淘宝、苏宁等电商平台合作，通过直播等方式吸纳了大批流量，加上打折优惠等大礼包，在一定程度上实现了流量变现。 

不久前，碧桂园、恒大披露了上半年销售简报，碧桂园累计实现权益销售金额2669.5亿元，同比下降5.3%；恒大累计实现销售额3488.4亿元，同比增长23.8%；而克而瑞、中国指数研究院、亿翰智库三大机构数据显示，万科的全口径销售额为3180亿元，同比下降4.79%。  

在克而瑞监测的46家房企中，有22家房企销售目标完成率在均值以上。滨江集团、中国金茂和佳兆业三家房企的销售目标完成率均超过五成，九龙仓得益于最近几年来的主动降速，销售目标制定合理，上半年其销售目标完成率达到六成，这四家企业也是今年上半年销售任务完成情况最好的企业，而去年同期销售目标完成率在五成以上的企业数量则多达18家。包括中海地产、雅居乐、京投发展、阳光城、招商蛇口等在内的19家房企目标完成率在40%-50%之间，目标完成率在30%-40%之间的企业有20家，包括保利置业、新城控股、世茂房地产、绿城中国、融创中国等。

行业分化加剧

针对上半年楼市的表现，丁祖昱概括表示：“分化是上半年的关键词，房企不同梯队分化明显，城市之间的分化明显，城市内部整体表现出3月、4月份豪宅火热，5月份刚需接棒，同一城市部分楼盘摇号抢房，部分楼盘即便大力促销也去化不畅，整体呈现出‘冰火两重天’的现象。” 

贝壳研究院数据显示，2020年上半年66城新房市场合计成交套数累计同比下滑16%，成交面积累计同比下滑14%。随着疫情得到控制，新房市场成交量在二季度快速恢复，但同比2019年同期，成交套数和面积分别仍下滑5%和4%。

随着近年来行业资源加速向头部企业、优势企业不断集聚，进一步推动了行业集中度继续走高，中小房企的发展空间也在慢慢减少。

克而瑞研究中心认为，虽然疫后在前期积压的购房需求得到集中释放，但增量购房需求似有增长乏力之势。在目前的市场背景下，规模房企的竞争优势日益凸显，行业竞争加剧之下，部分中小房企的增长空间或将进一步受限。预计全年房企梯队分化将继续加大，TOP50正成为房企规模发展的重要分水岭。

值得一提的是，房地产无论是对经济还是就业都有着至关重要的作用。丁祖昱近日分析指出，疫情之后，房地产更是中国经济的压舱石，同时，房地产是中国最大的制造业，它带动的相关行业几乎占了整个中国目前制造业就业人口的40%左右。只要房地产行业能够稳住、建筑业能够稳住，那么总体就业就有望稳住。

下半年房价态势平稳

对于下半年市场的走势，58安居客房产研究院分院院长张波认为，在“房住不炒”“因城施策”的政策指引下，2020年上半年楼市在疫情的重大影响下依然保持了平稳发展，预计下半年总体表现不会太差。在宏观调控总体力度不减的背景下，针对需求侧的政策，例如涉及首付比例、限购、限贷类的松动空间十分有限。预计三季度会出现一轮板块轮动，部分四五月成交火热的城市热度会回归正常，而上半年市场冷淡的部分城市则可能迎来一轮热度的明显提升。总体来看，下半年市场交易量同比去年的差距会逐步减少，但热点城市和区域的楼市依然可能会走出新高峰。房价、地价总价预期的稳定性会进一步加强，但城市间的量价分化会持续。

贝壳研究院预计，二季度重点城市销售情况已经接近或达到2019年同期水平，市场修复过程基本完成，一季度积压的需求已获得逐步释放，同时随着疫情过后投资环境逐渐趋于稳定，需求端也将重新进行资金分配，预计下半年楼市价格不会大幅上涨。但在经济下行压力下，房地产市场作为重要的消费市场，其总量也不会大幅下降，预计全年将稳定在近年水平。

“从市场成交情况来看，我认为今年下半年会出现小幅波动，三季度从成交量来说可能会有所回落，城市之间、项目之间会出现分化，长三角区域会领跑市场，而一些非长三角、粤港澳区域范围内的三四线城市，其楼盘去化压力会更大。”丁祖昱分析称。