集体土地入市对楼市冲击不大

  中国消费者报讯（本报记者 孙蔚）近日，十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过了全国人大常委会关于修改《土地管理法》《城市房地产管理法》的决定，自2020年1月1日起施行。据了解，新修改的《土地管理法》从土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理等三方面进行了制度完善，其中的最大亮点是扫清了农村集体经营性建设用地入市的法律障碍。

  这一期盼已久的土地制度改革终于取得重大突破，未来将对房地产行业走向以及房价产生何种影响?业内人士预计，新的土地制度对楼市尤其是商品房市场冲击不大。

  要同时满足四条件

  作为国家基础性制度，农村土地制度改革关系到我国5亿多名农民的切身利益。此次《土地管理法》修改，提出“国家实行永久基本农田保护制度”，并明确了五类应当根据土地利用总体规划划为永久基本农田的耕地。此外，对农用地、宅基地和集体经营性建设用地等人们俗称的农村“三块地”改革作出了最新规定，一系列亮点备受各界瞩目。

  “在《土地管理法》修改当中将保护农民利益作为基本原则和重要目标，完善了很多方面的制度。”不久前举办的全国人大常委会办公厅举行的新闻发布会上，全国人大常委会法制工作委员会经济法室副主任杨合庆如此表示。

  据记者了解，现行《土地管理法》自1986年颁布以来，历经1988年、1998年、2004年和2019年四次修订。

  “集体经营性建设用地入市是此次《土地管理法》修改的最大亮点，这是新修改的《土地管理法》的一个重大制度创新。”自然资源部法规司司长魏莉华表示。

  过去，农村集体经营性建设用地的转让、出租一直受到限制。新修改的《土地管理法》明确规定，土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。

  这意味着农村集体经营性建设用地可以和国有建设用地享受同等的待遇，同等入市，同权同价。而这将改变当下土地市场的供应格局，关系到房地产行业走向，甚至关系到未来房价走势。

  对此，房地产高级经济师、土地估价师章林晓解读认为，新修改的《土地管理法》允许入市的集体土地要同时符合以下4个条件：一、必须是土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途的集体土地;二、须经依法登记的集体经营性建设用地;三、应当经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意;四、须纳入土地利用年度计划，合理安排。

  章林晓表示，以上4个条件同时满足的集体土地才可以入市，并和国有建设用地享有同等待遇。否则都是不合法的。

  调整补偿计价方式

  贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，城市国有土地和农村集体用地相互割裂一直是我国城乡二元结构的重要表现。以前农村集体土地需要经过征收才能入市交易，阻断了城市建设土地需求与土地供给，造成了土地资源配置的扭曲，城市国有土地开发总量空间越来越少，在一定程度上造成了土地价格上涨和房价的上涨。

  自然资源部法规司司长魏莉华指出，新修改的《土地管理法》首次对土地征收的公共利益进行明确界定，首次明确了土地征收补偿的基本原则是保障被征地农民原有生活水平不降低，“以区片综合地价取代原来的土地年产值倍数法”，完善了土地征收程序，将原来的批后公告改为批前公告，使被征地农民在整个过程中有更多参与权、监督权和话语权。

  在征地补偿方面，实行按照区片综合地价进行补偿，除了考虑土地产值，还要考虑区位、当地经济社会发展状况等因素综合制定地价。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，新修改的《土地管理法》通过列举，对“公共利益”进行了界定，从内容上看，成片开发建设成为公共利益的概念，有助于后续此类用地的征收流程清晰。

  严跃进指出，“以区片综合地价取代原来的土地年产值倍数法”，通俗来说，即征地时不简单以农作物的收成来计算征地费用，而是根据土地周边的城市发展机会来确定地价。

  试点集体用地建租赁住房

  农村集体经营性建设土地入市，改变了原先建设用地只能用国有土地的格局，是否会对土地供应形成冲击?是否会因此影响房价预期?

  据记者了解，从此前进行试点的33个地区的情况看，2018年末，全国集体经营性建设用地已入市地块1万余宗，面积9万余亩，总价款约257亿元，收取调节金28.6亿元，办理集体经营性建设用地抵押贷款228宗、38.6亿元，规模较为有限。

  对此，杨合庆明确表示，不会对土地市场进而对房地产市场造成冲击。“集体经营性建设用地入市要符合规划，必须要经过依法登记，并在每年的土地利用年度计划中作出安排。即使获得了集体经营性建设用地的使用权之后的土地权利人，也要按原来规划的用途来使用土地。”

  许小乐认为，此次修订的《土地管理法》尽管没有放开集体建设用地进入住宅领域，但允许集体建设用地无须经过政府征收直接进入工业、商业等经营性领域，允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，打破了二元土地制度的坚冰。目前13个城市正在试点集体用地建设租赁住房，可以期待在不久的将来，集体建设用地会逐步从住房租赁到房地产开发放开，以实现中央提出的“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房体系。具体而言，此次政策施行后，预计能为后续租赁市场的改革提供更为充足的用地，可能要在2020年以后对房屋租赁市场产生影响。